Что лучше аренда или ипотека

 

Сравним, что выгоднее аренда квартиры или ипотека? Лучше откладывать и копить деньги или взять кредит? Как быстрее удастся купить квартиру?. Арендовать жильё точно выгодно тем, кто никогда не намерен покупать квартиру. Остальным придётся всё внимательно посчитать, что выгоднее: ипотека или аренда.

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Да, имеет если:

  • вы берете ипотеку на срок не более 10 лет
  • платежи по аренде покрывают большую часть платежей по ипотеке
  • рынок недвижки в вашем городе живой и развитый и у вас есть уверенность, что вы сможете это жилье стабильно сдавать в аренду
  • вы готовы инвестировать в рубль (недвижка — это рублевый актив), зная, что тот обесценивается в половину каждые 5-7-10 лет. Подробнее здесь. Такой вариант (ипотека и последующая сдача в аренду) возможен, если с помощью такой схемы вы покупаете жилье для себя, а не для инвестиций.
  • Вы готовы к низкой доходности. Эконом недвижка, на момент написания статьи, в 7-миллионном Питере, с развитым рынком аренды дает 5-7% в рублях, тогда как такую доходность можно зарабатывать в долларах (!!!), потратив на понимание вопроса пару недель. По теме: Покупать ли доллары сейчас?

Что делать, если вы уже взяли ипотеку на 15-20-30 лет? И что делать, если платежи по всем кредитам, включая ипотеку, превышают 25 % чистого дохода семьи?

Моя настоятельная рекомендация — всеми доступными способами, а лично мне их известно более 20, возвращайте ипотеку (и другие кредиты) ускоренно, а не по графику, до момента, пока не сможете конвертнуть свою ипотеку на срок  до 10 лет и чтобы платежи по всем кредитам не превышали 25% чистого дохода семьи. Как это делается?

1️⃣ Бесплатно найдите способы ускоренного возврата кредитов в интернете или здесь.

2️⃣ Если, помимо ипотеки, у вас есть несколько кредитов в общей сумме в несколько месячных доходов вашей семьи — вам будет полезен недорогой Мини Видеокурс “Метод Снежного Кома”, который вы освоите за 1 день  — см. здесь.

3️⃣ Если общая сумма Ваших кредитов превышает один годовой доход вашей семьи и вы хотели бы сократить срок погашения этих кредитов и проценты по ним до 3-х раз (т.е. на 50-70%) — тогда смотрите более серьезный видеокурс “Турбо Ускоренный Возврат Кредитов и Долгов” здесь. В этом курсе я делюсь более чем 20-тью способами турбо ускоренного возврата кредитов, которые можно сочетать друг с другом.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Ипотека

Вводные данные:

  • приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
  • первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
  • процентная ставка – 9% в год;
  • срок погашения долга – 10 лет.

В итоге получаем:

  • сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
  • итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
  • необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

В итоге получается, что квартира в ипотеку обойдется на два с лишним миллиона дороже и рассчитываться за неё придется в два раза дольше.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Аренда

Исходные сведения:

  • снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
  • стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

ВЫВОД: Такая сумма почти позволит через 10 лет купить квартиру в Москве. При этом вы минимум переплатите 3,6 млн. за аренду и еще нужно будет искать где-то 400 тыс.

Итоговая стоимость квартиры по ипотеке – 7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);

Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.

В итоге, если сравнивать ипотеку и съемную квартиру для Москвы, то выгоднее не арендовать квартиру, а брать ипотеку. При этом если у вас есть, где жить, то выгоднее копить на квартиру самостоятельно.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.
Фото 1

Преимущества ипотеки и аренды: сравнительный анализ

Аренда жилья точно также, как приобретение квартиры в ипотеку имеет особые преимущества. Но главной привлекательностью ипотечного займа является получение недвижимости в собственность.

Это инвестиции в надежные активы, которые могут обеспечивать человека жильем на протяжении всей его жизни, передаваться по наследству его потомкам и приносить финансовую прибыль в случае сдачи жилья в аренду.

Но прежде чем получить жилье в собственность, нужно будет выплатить долгосрочный кредит банку, который на протяжении этого времени будет иметь права на Ваше жилье. Ведь оно будет находиться у него в залоге.

Ипотека – это своеобразный показатель стабильности, ведь при аренде квартиры собственник жилья может менять условия сдачи жилья квартирантам.

Нестабильность арендных отношений особенно касается тех случаев, когда сотрудничество арендатора и арендодателя не закреплено в документальной форме.

Многие владельцы квартир сдают жилье без договора и получают за это исключительно наличные денежные средства, не желая уплачивать с них налоги. Они могут в любой момент времени прийти к жильцам, выселить их или вселить новых. Могут в любое время меняться условия сотрудничества, повышаться цена.

Такая нестабильность приводит только к постоянным разрывам отношений и переездам с квартиры на квартиру.

Достоинства ипотеки

Ипотека – это официальная прозрачная сделка с банком, при которой право собственности на жилье сохраняется за заемщиком, хоть с определенными ограничениями. В частности, он не может сдавать его в аренду, прописывать в нем других лиц без разрешения банка.

Ипотека более выгодна, чем аренда жилья по следующим причинам:

  • Это инвестиции в ликвидное имущество;
  • Получение имущественного вычета по ипотеке;
  • Возможность быстрого заселения, если речь идет об объектах вторичного рынка;
  • Возможность перепланировки и постоянного изменения ремонта;
  • Возможность использования материнского капитала;
  • Участие в льготных программах кредитования с государственной поддержкой.

Но для того, чтобы взять ипотеку, нужно внести первоначальный взнос в размере 15-50% от стоимости жилья. Такие деньги нужно заранее скопить.

Как накопить на ипотеку, снимая квартиру, сложно сказать. Ведь платежи по ним вполне соразмерны, при покупке первичного жилья заемщикам приходится платить дважды: по ипотеке и по арендным платежам до тех пор, пока дом не сдается в эксплуатацию. В финансовом отношении для среднестатистической семьи это довольно трудно.

Некоторые банки создают специальные ипотечные программы покупки квартир в строящихся домах, по которым в течение первых двух лет заемщик уплачивает сниженные платежи по ипотеке. Таким образом он освобождается от тяжести долгового бремени на период аренды жилья.

Но покупка квартир в новостройках имеет свои риски в связи с вероятностью недостроя дома и обмана дольщиков.

Достоинства аренды

Аренда – ни к чему не обязывающая сделка по пользованию объектом недвижимости. Договор между арендатором и арендодателем может заключаться, а может и нет. Важно лишь в срок вносить арендные платежи и бережно использовать не принадлежащее Вам имущество.

Сдавая квартиру в аренду собственник часто берет залог в размере ежемесячного платежа, который не возвращается клиенту при повреждении им какого-либо имущества или раннем разрыве договорных отношений. Если Вы съезжаете раньше утвержденной в договоре даты, Вам не возвращаются эти деньги.

Таким образом арендодатель страхует себя от риска потери упущенной выгоды во время поиска нового жильца. К тому же арендодатель всегда может найти какое-либо имущество в квартире, которое будет по его мнению повреждено Вами. Он просто не вернет Вам залог, сославшись на то, что Вы намеренно испортили его имущество, даже если это был естественный износ.

Такая история особо практикуется в Москве, где большая часть населения живет именно в арендованном жилье. Здесь же широко развито мошенничество в сфере аренды жилья. В этом и есть главный недостаток такого варианта пользования жильем.

Нельзя быть до конца уверенным, что завтра тебя не выгонят на улицу. Квартиры часто сдаются через риелторов, общение с собственниками сводится к нулю. А это чревато высокими рисками аренды такого жилья.

Преимущества же аренды можно перечислить ниже представленным перечнем:

  • Нет существенных обязательств;
  • Не нужно собирать огромный пакет документов для оформления сделки;
  • Можно в любой момент поменять район или город проживания;
  • Не нужно собирать накопления;
  • Свободные денежные средства можно положить в банковский вклад под проценты.

Аренда, как правило, представляется для многих промежуточным этапом перед покупкой жилья в ипотеку. За это время человек обустраивается на новом месте, укрепляется на работе, его доход растет. Устойчивость финансового состояния возрастает, и он получает возможность собственными силами нести ответственность за ипотечные обязательства.

При этом страшно подумать, какие огромные суммы человек уплачивает другому человеку. Ведь эти суммы могли бы идти в счет оплаты личной собственности. В Москве в год арендодатели зарабатывают на приезжих по полмиллиона рублей и даже больше.

В 2019 году Государственная Дума ввела закон о налогообложении самозанятых, что в первую очередь нацелено именно на получении сборов со стороны арендодателей в Москве. Многие из них имеют по несколько квартир и получают огромные доходы.

Фото 2

Самый неправильный вопрос

Самый неправильный вопрос

Существует один чудовищно разрушительный для финансового будущего семьи вопрос, который задают себе финансово неграмотные люди и который задают этим людям хитрые банкиры. Этот вопрос может стоить семьям миллионы неоправданно потерянных рублей и лишних лет или даже десятилетий жизни в кредитной кабале.

Этот вопрос: “Сколько вы можете комфортно платить по ипотеке в месяц?”

Мало кто знает или хочет задумываться о том, что, например, при 10%-ной ипотеке и небольшом первоначальном взносе (вроде 10-20%), человек переплачивает по процентам почти 1,5 величины ипотеки (т.е. в общей сложности платит за квартиру 2.5 цены) при 20-летней ипотеке, а в случае с 30-летней — переплачивает по процентам более 2 стоимостей квартиры (т.е. в общей сложности платит за квартиру 3 с лишним цены), и при этом остается в кредитном рабстве лишних 10 лет. Иначе говоря, на каждый взятый в кредит миллион рублей вы заплатите в качестве процентов от 1,5 до 2 млн рублей процентов при 20 или 30 летней ипотеке.

(!!!) При этом, что особенно обидно, разница в ежемесячных платежах для ипотеки в 20 и 30 лет составляет всего 875 руб. на каждый взятый в долг миллион рублей. Вы представляете, человек решает сэкономить 875 рублей в месяц на каждый взятый в долг миллион и «прилипает» на 10 дополнительных лет кредитного рабства, платя на 843 тыс. рублей в виде процентов больше, опять же за каждый взятый в долг миллион рублей! (!!!)

Посчитать все варианты можно, используя Кредитный Калькулятор. Скачать его можно вместе с чек-листом по ипотеке — здесь.

Еще меньше людей знают, что если ежемесячно инвестировать те же деньги, к-е вы готовы платить по ипотеке каждый месяц, то за 10-30 лет можно сформировать капитал размером от 10 до 50 миллионов рублей. Сколько человек из круга ваших знакомых через 20-30 лет будет иметь 30-40-50 миллионов рублей?! Кстати, этих денег хватит на несколько квартир, даже если цены на квартиры будут расти. Это к примеру о жизни на необитаемом острове за миллион долларов

Но многие скажут: “Так а где жить эти 20-30 лет”? Или: “а что делать, как по-другому купить квартиру, если только 20 или 30-летняя ипотека по карману”? Или: “А что нам делать, если жить негде”? Или: “не всегда же я буду зарабатывать столько, сколько сейчас, возьму на 20-30 лет, а верну раньше срока”. Ответы на эти и другие вопросы будут понятны немного дальше, в данном подкасте.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://moneypapa.ru/chto-vygodnee-ipoteka-ili-arenda/
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html
  • https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/
  • http://ipoteka-expert.com/ipoteka-ili-arenda-chto-vygodnee/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий