Что считается новостройкой для ипотеки

 

Ипотека на новостройку на выгодных условиях в Сбербанке без первоначального взноса. Процентная ставка в ВТБ 24 и других банках. Что считается новостройкой и как купить такую квартиру?. Ипотека на новостройку. Первичная ипотека на строящееся жилье и ипотека по переуступке. Оформление ипотеки на новостройку пошаговая инструкция.

Выгодные ипотечные программы на новое жильё в 2019 году

Выбирая что лучше, квартира в новостройках или на вторичном рынке, обращаем ваше внимание на очевидные плюсы только что построенных домов.

Покупка квартиры в новом доме позволяет заёмщику получить ряд преимуществ:

  • статус;
  • новые коммуникации;
  • современная архитектура и планировка;
  • гарантированная юридическая чистота объекта;
  • относительно невысокая цена.

Этим объясняется популярность данного вида ипотеки. Следуя запросам клиентов, многие ведущие банки готовы предоставить такие кредиты.

Условия Сбербанка России в 2019 году

Сбербанк предлагает приобрести жильё в новостройке по программе «ДомКлик». Ипотеку можно получить на квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию либо будет построен в ближайшие годы.

Стандартная процентная ставка начинается от 7,4% в год. Кредит выдаётся на срок в пределах 30 лет. Если взять ипотеку на 12 лет (или менее), можно воспользоваться специальным предложением: застройщики, участвующие в программе, субсидируют процентную ставку, в результате чего она снижается на 2%.

Однако она может и увеличиться (например, если у клиента нет зарплатной карты Сбербанка или он отказывается от страхования). Минимальная сумма составляет 300 тыс. рублей, максимум ограничивается 85% от цены недвижимости, предоставляемой в залог.

Используя льготные программы и акции многодетным семьям, возможно закрыть часть долга государственной ссудой, или купить новостройку в ипотеку без первоначального взноса. Кроме того, молодая семья с 2019 года может взять ипотеку под 6% годовых по указу Президента.

ВТБ 24

В банке ВТБ 24 можно получить кредит на покупку новостройки на сумму от 600 000 до 60 млн. рублей.

Срок — не более 30 лет. Минимальная процентная ставка по стандартной программе (которая называется «Квартира в новостройке») составляет 9,5%.

От заёмщика потребуется первоначальный взнос в размере не менее 10% от стоимости залоговой квартиры.

При этом регистрация в регионе получения кредита не является обязательным условием.

Доход можно подтвердить различными способами (2-НДФЛ, форма банка). Кроме того, может быть учтён доход созаёмщиков, а также дополнительный заработок.

Помимо стандартной программы, можно воспользоваться специальными предложениями от ВТБ 24:

  • «Победа над формальностями». По данной программе заёмщик получает возможность оформить ипотеку, предъявив всего 2 документа и ничем не подтверждая свой доход. Первоначальный взнос составляет 30% стоимости залогового имущества, процентная ставка – не менее 10,7%, максимальная сумма – 30 млн. рублей;
  • «Больше метров – меньше ставка». Данная программа рассчитана на тех, кто намеревается приобрести новостройку большой площади. Оформить заём можно не более чем на 60 млн. рублей, процентная ставка начинается от 9,5%. Первоначально заёмщик должен внести минимум 20% от стоимости жилья.

РНКБ

Отличительной чертой этого банка является выдача займов на покупку новостроек на территории Севастополя и Крыма.

Ипотеку можно взять под 12,49% в год (11% — для тех, кто участвует в зарплатной программе банка) на сумму от 600 000 рублей. Необходим первоначальный взнос в размере не менее 30% стоимости квартиры. Кредит оформляется на срок от 3 до 15 лет.

Ипотеку можно погасить досрочно без каких-либо комиссий. Все сделки осуществляется посредством аккредитива, что гарантирует их безопасность.

Прочие банки

Помимо перечисленных, оформить ипотеку под новостройку можно и в других банках. Условия в них, в целом, схожи, однако отличаются в тонкостях.

Так, например, некоторые банки выдают ипотечные кредиты без подтверждения дохода («Тинькофф Банк», «Фора-Банк», «ДельтаКредит» и др.).

Размер первоначального взноса варьируется от 0% до 20%. Ипотека выдаётся на срок до 30 лет. Сумма кредита может достигать 100 млн. рублей («Тинькофф Банк»). Минимальная заявленная процентная ставка – 6,98% в год («Тинькофф Банк»).

Нюансы ипотеки на покупку новостройки

Ипотека на новое жилье отличается от вторичного рынка некоторыми важными моментами.

  • Для военнослужащих, покупка новостройки по военной ипотеке возможна только по договору ДУ. Кроме того, в сделке участвует третья сторона в лице РосВоенИпотеки.
  • Процедура получения налогового вычета при покупке вновь построенного жилья также имеет свои особенности. Основанием для него является не свидетельство о праве собственности, а акт приёмки-передачи. Возврат осуществляется в начале года, следующего за годом подписания этого акта.
  • При оформлении ипотеки (в том числе – на покупку новостройки) в обязательном порядке составляется закладная. Этот документ является гарантией соблюдения интересов банка. Она может быть составлена как на покупаемое жильё, так и на иную принадлежащую заёмщику недвижимость. На основании закладной банк может продать часть прав, переуступить их, выпустить эмиссионные бумаги.
  • Основанием для приобретения новой квартиры в ипотеку может быть долевое участие, договор с ЖСК или переуступка прав (цессия). Отличительной чертой последнего варианта является то, что в качестве продавца выступает не застройщик, а участник ДДУ, который за определённую плату уступает заёмщику своё право на получение жилья после ввода дома в эксплуатацию.
  • Высоким спросом пользуется ипотека на апартаменты во вновь построенных зданиях. Особенностью является то, что они не относятся к жилым помещениям, поэтому процентные ставки по ним существенно выше, чем на обычные квартиры (не менее 12%). Кроме того, они не подпадают под действие программ государственной поддержки.
  • При выдаче ипотеки кредитор обычно требует застраховать жизнь и здоровье заёмщика, а также сохранность приобретаемой недвижимости. Но если речь идёт о квартире в строящемся доме, то страховка предмета залога не представляется возможной по причине отсутствия такового. В этом случае договор страхования может состоять из двух частей. Первая из них (страхование заёмщика) вступает в действие сразу, а вторая (страхование недвижимости) – после оформления права собственности. Можно также застраховать риск невозврата средств, которые были вложены в строительство.

Нелишним будет изучить реальный опыт людей и перенять их советы в этом нелегком деле:

Особенности и нюансы

Фото 2

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

  1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

  1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ипотека под залог имеющейся недвижимости ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

  1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

  1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
  2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.
Фото 2

Процедура и порядок покупки

Подробно расписываем пошаговую инструкцию для покупки квартиры в ипотеку в новостройке. Процедура это достаточно сложная для неподготовленного человека, но, если следовать данному порядку действий, проблем возникнуть не должно.

Проще всего оформить ипотеку на квартиру в доме, который находится на завершающей стадии строительства или даже успел получить положительную оценку госкомиссии.

В такой ситуации банк в качестве залога получает практически готовую квартиру, а не право требования.

Если же до сдачи здания ещё далеко, то процесс значительно осложняется. Зачастую банки требуют внести дополнительный залог (другую недвижимость) либо привлечь поручителей.

Договор оформляется в несколько этапов:

  1. Выбор компании-застройщика из числа аккредитованных данным банком.
  2. Бронирование квартиры у застройщика. В соответствующем договоре должны быть указаны все условия совершаемой сделки (характеристики квартиры, срок, первоначальный взнос и т.д.).
  3. Подача заявления в банк с приложением всех необходимых документов.
  4. Подписание ипотечного договора.
  5. Оценка недвижимости.
  6. Заключение договора страхования.
  7. Регистрация ипотечного договора.

Какие документы нужны?

Перед подписанием соглашения с застройщиком необходимо получить у него следующие документы:

  • учредительную документацию;
  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • разрешение на постройку и продажу недвижимости;
  • акт о предварительном распределении жилья;
  • инвестиционный контракт.

Кроме того, для заключения ипотечного договора банк может затребовать:

  • паспорт либо иное удостоверение личности;
  • документы, подтверждающие доход (2-НДФЛ либо по форме банка);
  • копию трудовой книжки и декларации о налогах;
  • копии документов об образовании (дипломы, сертификаты и т.д.);
  • документы, подтверждающие право собственности заёмщика на иную недвижимость, предоставляемую в залог.

При сотрудничестве с застройщиком, прошедшим аккредитацию в данном банке, процедура сбора документов значительно упрощается, так как часть из них уже имеется у кредитора.

Оформление права собственности

Квадратные метры ипотечной квартиры в новостройке оформляются в собственность по тому же алгоритму, что и на вторичном рынке.

Отличие для строящегося дома заключается в том, что процедуру можно начать только после совершения застройщиком определённой последовательности действий.

Прежде всего, на здание оформляется техпаспорт. Затем соответствующее подразделение муниципалитета подписывает передаточный акт. Застройщик получает разрешение на введение дома в эксплуатацию, после чего здание регистрируется в Росреестре, ему присваивается почтовый адрес.

Для регистрации права заёмщик предоставляет в Росреестр:

  • заявление;
  • договор купли-продажи;
  • ипотечный договор;
  • акт приёма-передачи недвижимости;
  • документ об уплате пошлины;
  • кадастровый паспорт (включая кадастровый план);
  • согласие супруга (супруги) в письменной форме.

Представитель застройщика должен участвовать в процессе наряду с покупателем. В определённых случаях могут потребоваться дополнительные документы (например, если в сделке участвует несовершеннолетний).

Снятие обременения

Когда сведения вносятся в реестр, заёмщик получает выписку с указанием о наличии обременений на новостройку. Это означает запрет на совершение юридически значимых действий с квартирой (продажа, обмен, сдача внаём, перепланировка, регистрация новых жильцов).

Снятие обременения возможно только после совершения последнего платежа по ипотеке. В ЕГРП вносятся соответствующие изменения, собственнику выдаётся новая выписка.

На этом этапе потребуется собрать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • договор об ипотеке;
  • банковская справка о погашении ипотеки;
  • паспорт;
  • закладная.

После выдачи новой выписки владелец получает право полностью распоряжаться своей недвижимостью.

Чем отличается новостройка от вторички

Фото 4

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Оформление договоров

Принятие решение банком производится на протяжении нескольких дней. В течение отведенного времени информация, предоставленная клиентом, проверяется, а его кандидатура рассматривается на предмет благонадежности. Если кредитное учреждение приняло положительное решение, то следует заключить с ними договор. Оформить этот документ можно в строго установленные сроки, чаще всего заемщику они оговариваются сразу же при оглашении положительного решения.

Получив согласие банка на сотрудничество, покупателю придется оформить два договора:

  1. Сначала с застройщиком.
  2. Затем с банком.

Такой порядок обусловлен тем, что ипотека на первичное жилье может быть оформлена только на основании документального подтверждения факта предстоящей покупки. Подписывая договора, клиент заключает сделку, и обратного пути у него уже нет.

С застройщиком

С застройщиком заключается договор долевого участия. Этот документ содержит в себе сведения следующего порядка:

  1. Какое конкретно помещение приобретается.
  2. Размер квартиры в квадратных метрах.
  3. Стоимость объекта.
  4. Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
  5. Порядок передачи жилого помещения в собственность покупателю.
  6. Как и когда будут передаваться денежные средства за строящийся объект.
  7. Гарантии застройщика по исполнению своих обещаний.

Заключая договор, следует обращать внимание на малейшие детали в нем, ведь каждая из них может иметь решающее значение. К тому же именно на его основе будет заключено соглашение с кредитной организацией о выдаче ипотеки.

С банком

Кредитное учреждение должно четко понимать, какие суммы просятся, и в какие сроки квартира будет построена. Именно поэтому обращаться в банк следует только после заключения договора с застройщиком.

Кредитор изучит заключенное соглашение и обязательно оставит себе один его экземпляр. В договоре с банком следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Сумма кредита. Она может быть равна стоимости недвижимости или быть меньше ее, если предполагается внесение первоначального взноса.
  2. Процентная ставка. Может отличаться в зависимости от периода выплат.
  3. Срок кредитования – на сколько лет оформлены обязательства.

Вместе с договором заемщику предоставляется план выплат с указанием даты каждого ежемесячного погашения и точной суммы возврата. Их следует придерживаться, а при просрочке выплат к получателю будут применены штрафные санкции, которые также указываются в договоре.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов. Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.

Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.

Военная ипотека долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.

Понятие переуступки права требования

Фото 5
Оформление ипотечного займа на строящуюся квартиру не предполагает наложение на помещение обременения.

Связано это с тем, что до момента сдачи недвижимости в эксплуатацию сам покупатель не имеет зарегистрированного права собственности на жилплощадь. Получить документы, пройдя регистрацию в Росреестре, можно только после того, как квартира фактически стала существовать, а не в момент пока она строится.

Банк выдает деньги под долевое строительство заранее, еще до того, как сама жилплощадь обретет правовой статус. Поэтому обременение носит несколько иной характер. Как только акт приемки-передачи помещения подписан, заемщик оформляет договор переуступки на право требования. Фактически это тот же залог, то есть кредитор, на имя которого оформляется переуступка, имеет право распоряжаться недвижимостью в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Рефинансирование ипотеки по ДДУ

Отличительной чертой рефинансирования кредита на новостройку является то, что до введения здания в эксплуатацию у заёмщика нет права собственности (либо оно носит номинальный характер).

Тем не менее, некоторые банки предлагают такую услугу. Как правило, к заёмщикам предъявляются следующие требования:

  • покупка недвижимости по договору ДУ;
  • с момента оформления прошло полгода или более;
  • реструктуризация ссуды ранее не производилась;
  • отсутствие просрочек платежей по ипотеке.

Обеспечением будет являться право требования по ДДУ.

Среди учреждений, предлагающих данную услугу, можно выделить «Тинькофф Банк», «РосБанк», «АбсолютБанк», «Сбербанк», «ВТБ 24» и др.

С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры – ответственный этап в жизни многих семей, однако не все уделяют внимание деталям. А между тем стоит начать с составления плана действий: определиться с требованиями к будущему жилью, выбрать застройщика, банк и, наконец, оформить сделку.

Какую квартиру вы хотите?

Прежде всего стоит определиться с требованиями и к новостройке, и к квартире. Вероятно, у вас уже сложилось представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке в своем городе, обращая внимание на следующие параметры:

  • География. В каком районе находится новостройка? Многим покупателям важна транспортная доступность и то, насколько развит микрорайон – есть ли поблизости детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Экология – еще один важный пункт, особенно в городах с активным развитием заводов.
  • Качество застройки и благоустройства прилегающих территорий. При выборе новостройки обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства – от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек благодаря скорости строительства, однако их главный недостаток – частые строительные дефекты, недостаточная звуко- и теплоизоляция. Вместе с тем монолитные дома возводятся намного дольше, но при этом качество таких квартир намного выше.
  • Особенности квартиры. Этот пункт зависит от ваших предпочтений – общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и т.д.

При этом стоит всегда иметь в виду, что банки не кредитую любые объекты. Если новостройка находится в плохо развитом районе с плохой транспортной сетью или плохим подводом основных коммуникаций, ликвидность жилья может быть низкой, а значит банк может отказать в ипотеке.

Выберите застройщика

От выбора застройщика зависит многое. Благонадежность и ответственность строительной компании гарантирует качество нового дома, своевременность его введения в эксплуатацию и отсутствие проблем при приеме дома комиссией.

Обратите внимание на следующие моменты:

  • Опыт работы застройщика – лучше выбирать застройщиков, работающих не первый год;
  • Его репутация среди покупателей и в деловых кругах;
  • Размеры переносов сроков сдачи предыдущих объектов – такое случается даже с благонадежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не так велики;
  • Отзывы в интернете и публикации в СМИ – проанализируйте посты на форумах об ипотеке, обратите внимание на статьи в газетах и журналах своего города. Они позволят составить мнение о застройщике.

При этом нельзя сказать, что застройщики, сдающие свой первый или второй дом могут быть хуже “старших” коллег. Дело в том, что не каждый банк согласится кредитовать компанию без опыта.

Выбираем банк

Еще один шаг на пути к покупке новой квартиры в ипотеку – выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам меняются от одной кредитной организации к другой, поэтому перед принятием окончательного решения в пользу одного кредитора, ознакомьтесь с разными предложениями и оцените выгоду каждого.

На что нужно обратить внимание:

  • Размер процентной ставки – от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
  • Размер первоначального взноса – многие банки попросту не предоставляют возможности получить кредит без использования средств заемщика;
  • Максимальный срок – чем он больше, тем легче будет финансовая нагрузка в месяц, однако может увеличиться переплата;
  • Дополнительные платежи – например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки взимают доплату даже за рассмотрение заявки;
  • Досрочное погашение – возможно ли они, накладываются ли штрафы или взимаются комиссии при досрочном погашении;
  • Штрафные санкции при нарушении договора кредитования – например, за просрочку погашения задолженности.

Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, стаж работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, однако стоит обратить внимание и на это – вероятно, есть определенные нюансы.

Иногда застройщик сам рекомендует банки, с которыми они сотрудничают. Банки-партнеры могут предлагать более привлекательные условия кредита, при этом проконсультироваться с кредитным менеджером можно в офисе компании-застройщика.

Оформляем сделку

Итак, квартира найдена, выгодная для вас ипотека на новостройку – тоже, осталось оформить сделку. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы наконец приобрести недвижимость?

Порядок действий примерно такой:

  • Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на кредит;
  • Дождитесь положительного ответа от банка;
  • Получите договор долевого участия от застройщика и согласуйте его с банком,
  • Зарегистрируйте сделку в органах контроля,
  • Внесите первоначальный взнос, после чего банк переведет кредитные средства на счет застройщика;
  • Дождитесь введения объекта в эксплуатацию, регулярно выплачивая кредит – после завершения строительства и прием здания вы сможете оформить право собственности на недвижимость.

Итого вы должны подписать три договора: кредитный договор, договор долевого участия и страхования. Есть смысл заранее попросить у банка, застройщика и страховщика шаблоны этих документов, чтобы ознакомиться с ними и получить полное представление и нюансах сделки.

Фото 5

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

  • готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
  • ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
  • после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
  • развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
  • находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
  • отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
  • рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

  • старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
  • маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20-30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
  • стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
  • плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Ипотека в новостройке: особенности

Фото 7

Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.

Есть и другие отличия.

  • Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
  • На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
  • Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
  • Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

  • Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
  • Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
  • Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
  • Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
  • Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

  • Зарплатный клиент банка;
  • Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Обращение в банк

Пройдя первый этап и определившись с квартирой, которая будет куплена, самое время обратиться в банк для рассмотрения собственной кандидатуры. Конечно, никто не берется за выбор и проверку недвижимости, не проверив заранее, дадут ли ему кредит. Но одобренная предварительная заявка не гарантирует стопроцентной выдачи займа, по той причине, что она основывалась исключительно на не подтвержденных данных, предоставленных покупателем.

Теоретически будущему заемщику и самому невыгодно скрывать какие-то факты, но бывает всякое. Иногда человек и сам не знает о том, что его кредитная история испорчена или что еще хуже – на нем висят долги.

Официальное обращение в банк заемщика состоит из двух шагов:

  1. Сбора документов.
  2. Подачи заявки на ипотечный кредит.

После этого остается лишь ждать решения банка.

Сбор документов

Пакет документации, который придется собрать получателю, весьма обширен. Он может дополняться иными требованиями, на усмотрение самого банка. Кредитное учреждение должно составить всестороннее мнение о будущем заемщике и убедиться, что он не только платежеспособен, но и добросовестен.

В стандартный перечень документации входят:

  1. Удостоверение личности гражданин РФ. В превалирующем большинстве случаев на получение ипотеки могут рассчитывать исключительно резиденты России.
  2. Свидетельство о полученном ИНН.
  3. Военный билет, если получатель мужчина.
  4. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
  5. Копия трудового договора.
  6. Справка о заработной плате гражданина по форме 2-НДФЛ. Период, указанный в ней, уточняется отдельно, чаще всего он равняется 6 месяцам.
  7. Копия налоговой декларации – 3-НДФЛ, в том случае, если клиент имел несколько источников дохода.
  8. Бланки, подтверждающее право собственности на недвижимость или иные имущественные объекты, если таковые имеются.
  9. Выписки с банковских счетов, при наличии накоплений на вкладах.

Кроме указанных бумаг, кредитор может потребовать:

  1. Справка из ЖКЭУ о регистрации и иных проживающих на данной территории граждан.
  2. Копии удостоверений личности близких родственников. Это могут быть паспорта, свидетельства о рождении, пенсионные удостоверения и другое.
  3. Справки о доходах прочих членов семьи.
  4. Медицинские справки о состоянии здоровья.
  5. Характеристика с места работы.

Уточнять исчерпывающий список необходимо непосредственно у банка-заемщика.

Подача заявки

Собрав все требующиеся документы, клиент должен прийти в банк, чтобы заполнить анкету и заявку. В анкете гражданин вкратце описывает все важные моменты своей жизни, которые подтверждаются документами. В заявке же выражается просьба о предоставлении ипотечного кредита.

Заявка имеет стандартный вид и требует исключительно подписи клиента и проставления даты ее подписания. Гипотетическому заемщику придется подписать еще один бланк, а именно, разрешение на проверку своей кредитной истории. Без него процедура не будет запущена. На сегодняшний день собирать доказательство своей положительной кредитной истории не нужно, существует единая база кредитополучателей, которая содержит в себе сведения о взятых суммах и выполненных обязательствах.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://vseodome.club/ipoteka/na-novostrojku.html
  • https://ipotekaved.ru/kvartira/ipoteka-na-novostrojku.html
  • https://www.gdeetotdom.ru/articles/2012363-2014-01-17-v-chem-raznitsa-ipoteki-na-novostrojku-i-vtorichku/
  • https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/novostrojka/
  • https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/osobennosti-ipoteki-v-novostrojkah/
  • https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/vtorichka-ili-novostrojka/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий