Что такое договор купли продажи с обременением

 

Юридически чистое жилье стоит гораздо дороже, чем квартира или дом с обременением. Поэтому заключение договора купли-продажи с обременением актуально. Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом.

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплаты по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком. Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения. Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных. В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права. Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста. Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения. Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса. В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны. Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

Как приобрести такое жилье?

Фото 2

Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:

  1. Найти квартиру.
  2. Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
  3. Снять обременение:

    • если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
    • если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
    • если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
    • если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
    • если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.

Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.

Быстрее всего снять обременение с ипотеки или с арендой – достаточно только погасить задолженность или попрощаться с квартирантами.

Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции. Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов. Покупатель может также не исполнять обязательство, которое обеспечено квартирой, а взять на себя обязанности продавца квартиры. Естественно не безвозмездно, а в счет оплаты ее стоимости.

Особенности договора купли-продажи с обременением

Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.

При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.

Риски сделки

В теории, договор купли-продажи имущества с обременением — вполне безопасное мероприятие. Но это только в случае, если обе стороны, а в особенности — продавец, будут честны друг с другом и выполнят свои обязанности в полной мере. В частности, текущий собственник, согласно закону, обязан предупредить потенциального покупателя о существовании обременения и выполнить все зависящие от него действия, чтобы ограничения были сняты с имущества в оговоренный срок.

СОБСТВЕННИК ОБЯЗАН ПРЕДУПРЕДИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ О НАЛИЧИИ ОБРЕМЕНЕНИЯ.

Сделки с обремененным имуществом не терпят беспечности. Не будет лишним привлечение к процессу опытного юриста, роль которого сводится не только к консультативным функциям, но заключается в полном сопровождении сделки от сбора документов, оформления собственно соглашения до наиболее сложной задачи: соблюдения интересов всех сторон.

Данные о наложенных на недвижимость обременениях (или их отсутствии) вправе получить любое лицо, заказав в Многофункциональном центре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Стоит она недорого (на текущий момент 400 рублей), зато в полной мере раскрывает все «секреты» объекта недвижимости.

Риски при купле-продаже имущества с обременением (в особенности недвижимого) сводятся к тому, что неснятые ограничения могут препятствовать возможности свободно использовать и использовать вообще, реализовать или подарить приобретенную собственность.

Что это такое

Наличие права собственности позволяет гражданам и предприятиям пользоваться имуществом, а также совершать различные гражданские сделки – продажа, дарение, обмен, аренда и т.д. Ограничить такие права собственника может только прямое предписание закона, судебное решение, либо условия договора и обязательств. В зависимости от характера обязательств, обременение может предусматривать:

  1. полный запрет на распоряжение имуществом (например, судебный арест);
  2. условно-ограниченный запрет, когда для распоряжения имуществом нужно выполнить определенные условия или получить разрешение иных лиц/органов (например, для продажи квартиры под ипотечным обременением нужно получить согласие банка);
  3. наличие определенных обязательств, которые не препятствуют распоряжению имуществом, но сохраняться при переходе права собственности (например, соглашение или судебный акт о предоставлении сервитута на земельный надел);
  4. косвенные обременения и ограничения (например, наличие права пользования жилым помещением, которое запрещено прекращать в одностороннем порядке).

Как правило, столкнуться с обременением можно при купле-продаже недвижимости или автотранспорта. В отношении этих видов имущества обременения могут регистрироваться в реестре ЕГРН или базах данных ГИБДД. При совершении сделок с движимым имуществом, обременения встречаются крайне редко.

В большинстве случаев, наличие обременения не препятствует совершению сделки, хотя сторонам придется учесть это условие в договоре. Нормы ГК РФ обязывают продавца уведомлять покупателя о наличии каких-либо обременений, даже если этот факт напрямую не следует из государственных реестров и правоустанавливающих документов. Если продавец нарушит это правило, сделка может быть признана недействительной по требованию покупателя. В этом случае сторонам придется вернуть все полученное по сделке, а с продавца могут быть взысканы убытки за расторжение договора.

Фото 2

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Риски и преимущества купли-продажи с обременением

Преимущество приобретения недвижимости с обременением одно – более низкая стоимость в сравнении с аналогичными, но юридически чистыми объектами. Однако прежде чем заключать договор купли-продажи нужно оценить «стоит ли овчинка выделки».

В зависимости от вида обременения можно сказать о следующих рисках:

  1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
  2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.
  3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
  4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
  5. Доверительный управляющий не может продать квартиру. Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Стоит также быть предельно аккуратными, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Для возможности реализации недвижимости, находящейся в собственности детей (хотя бы частично), необходимо наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Что это значит?

Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом. Например, закладная банка не дает возможности продать квартиру пока не выплачен кредит.

Для того чтобы сделка состоялась нужно погасить ипотеку либо получить согласие банка на продажу квартиры и взять на себя обязательства заемщика.

Снять обременение можно:

  • в добровольном порядке, когда выполняется обязательство, которое обеспечивалось обременением;
  • в судебном порядке.

Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.

Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.

Фото 3

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
  • арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
  • сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.

Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).

Особенности оформления договора

В целом договор купли-продажи с обременением незначительно отличается от стандартного. Присутствует лишь дополнительный пункт, перечисляющий все имеющиеся обременения. Если данный факт не зафиксировать письменно, документ будет считаться неверно составленным, что может привести к дальнейшим трудностям вплоть до расторжения.

Особенности заключения договора купли-продажи имущества с обременением касаются, в большинстве своем, пунктов, прописывающих обязанности сторон, порядок отчуждения и передачи прав собственности и ответственность участников.

Соглашения, касающиеся реализации обремененной недвижимости, всегда индивидуальны. При их составлении необходимо учесть все особенности, внести сведения о том, кто берет на себя процесс по аннулированию (снятию) обременений, а также об обязательствах, которые ложатся на нового собственника в связи с ними.

Содержание соглашения

Договор купли-продажи с обременением содержит в себе следующие основные пункты:

  • Преамбула:
    • Номер и название («Договор купли продажи с обременением»);
    • Место и дата подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные сторон. Для юридических лиц — наименование организации и реквизиты. Для доверенных лиц и представителей — ФИО и сведения о доверенности.
  • Условия: 
    • Характеристика квартиры — жилая и общая площади, количество комнат, этаж и пр.;
    • Документ, на основании которого продавец является собственником;
    • Вид права. Сюда вписываются все существующие обременения.
  • Стоимость и порядок расчетов:
    • Цена;
    • Порядок и сроки осуществления выплат;
    • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон индивидуальны для каждой сделки купли-продажи с обременением. Приведем примеры для ипотечной квартиры:
    • Продавец обязуется: до перехода права собственности не ухудшать состояния жилья, не сдавать в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования третьих лиц;
    • Продавец имеет право:
      • требовать расторжения договора купли-продажи в случае невыполнения обязательств по оплате, на условиях и в сроки, установленные соглашением;
      • удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты.
    • Покупатель обязуется: оплатить квартиру по указанной цене согласно установленному порядку и срокам;
    • Покупатель вправе: требовать от залогодержателя погашения регистрационной записи после осуществления полной выплаты;
  • Порядок перехода прав;
  • Ответственность сторон и порядок решения споров. Расписать следует как можно конкретнее, в том числе предусмотреть действия на случай расторжения сделки. Чем подробнее будут прописаны условия прекращения действия соглашения, тем легче будет доказать свою правоту;
  • Срок действия и иные условия;
  • Реквизиты и подписи сторон. 

Скачать образец соглашения можно по ссылке. 

Срок регистрации документа

Договор купли-продажи с обременением должен быть зарегистрирован согласно установленным законом временным рамкам:

  • Регистрация обременений на основании предварительного договора купли-продажи, договоров займа или ипотеки занимает 5 рабочих дней;
  • Регистрация ареста на основании решения суда, снятие ареста на основании решения судебного пристава — 3 рабочих дня;
  • Погашение записи об ипотеке (снятие обременения) — также 3 рабочих дня.
Фото 4

Оформление договора купли-продажи с обременением

В целом, оформление договора купли-продажи с обременением практически не отличается от обычного соглашения. Рассмотрим основные моменты заключения сделки.

Условия

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописываются следующие сведения:

  • данные сторон;
  • дата и место заключения сделки;
  • идентификационные сведения о предмете договора;
  • стоимость отчуждаемого объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об обременениях или их отсутствии.

Стороны вправе самостоятельно определить, как им удобнее осуществлять расчеты. Это может быть наличный или безналичный расчет. Если покупатель нарушит порядок оплаты, продавец вправе аннулировать сделку.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В ситуации с ипотекой стороны могут договориться на разделение платежа на две части – одна сразу будет перечислена в банк, вторую получит продавец на собственный счет или на руки.

Документы

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
  • техническая документация из БТИ;
  • документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
  • разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
  • выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Точный перечень необходимо уточнять в Росреестре.

Стоимость и сроки

Государственная регистрация перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2000 рублей (ст. НК РФ). Квитанцию на оплату вам выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок внесения записи в общий реестр составляет 5-7 рабочих дней с момента принятия заявления и полного пакета документов. Если действовать через МФЦ срок может быть увеличен до 10 рабочих дней.

Фото 5

Виды ограничений

Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:

  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • рента;
  • аресты и запрещения на заключение сделок;
  • аренда.

Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.

Арест недвижимости

Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.

Арест не нужно путать с запрещением, которое накладывается полицией или прокуратурой.

Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.

Арест может быть снят путем:

  • устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
  • после отмены определения суда, постановления пристава.

Согласно закону «Об исполнительном производстве» арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.

Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Оформление ипотеки

Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.

В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».

Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.

О том, как происходит купля-продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, мы писали в отдельном материале.

Пожизненная рента

Если заключается договор пожизненного содержания с собственником квартиры, то в случае ее продажи обязательства по договору ренты переходят на покупателя.

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение. Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

  1. Собрать документы для совершения сделки.
  2. Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
  3. Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.
В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

  1. паспорт;
  2. ИНН или СНИЛС;
  3. доверенность представителя (если есть);
  4. нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
  • Скачать бланк доверенности от покупателя
  • Скачать образец доверенности от покупателя
  • Скачать бланк согласия супруга на сделку
  • Скачать образец согласия супруга на сделку

Для снятия обременения потребуется:

  1. заявление о снятии обременения;
  2. документы на квартиру;
  3. справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
  4. закладная на квартиру;
  5. свидетельство о смерти рентополучателя;
  6. постановление пристава, определение суда о снятии ареста.
  • Скачать бланк заявления о снятии обременения
  • Скачать образец заявления о снятии обременения

Для продавца:

  • паспорт, ИНН или СНИЛС;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариально заверенное согласие супруга (и);
  • расширенная выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение снято;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой. Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Полный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры, вы найдете в этой статье.

Составление купчей

Договор купли-продажи составляется в письменной форме согласно ст. 550 ГК РФ. При желании он может быть оформлен у нотариуса, что влечет дополнительные траты. После подписания купчую необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

Основные пункты договора купчей:

  • стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
  • предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
  • цена сделки;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности;
  • ответственность сторон;
  • условия досрочного расторжения ДКП.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

  1. В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
  2. В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.
  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
  • Скачать образец договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя

Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.

Регистрация сделки

Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.

При регистрации договора купли-продажи нужно будет заплатить госпошлину в 2 тыс. рублей.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-obremeneniem.html
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem/
  • https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem
  • https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca
  • http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий