Что такое незавершенное строительство частного дома

 

Незавершёнка в строительстве – часто встречаемое явление в сфере недвижимости. Статья расскажет, как правильно оформить право собственности, как продать или передать незаконченный объект. Зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома может каждый гражданин, который является собственником участка, либо арендатором.

На полпути: как оформить право на незавершенное строительство

Если Вы не знаете, куда с этим обратиться, можете подать заявку в нашу строительную компанию «Западный Дом», наши проектировщики всегда пойдут Вам навстречу.

  • Если в проекте предусмотрены тех. условия на обслуживание дома (свет, вода, отопление, газ), то их тоже нужно оформить надлежащим образом.
  • Совместно со специалистом из БТИ составляется технический план строения.
  • На основе технического плана, в кадастровой палате Росреестра заказывается кадастровый паспорт объекта.
  • С собранным пакетом документов проходится процедура регистрации в отделе градостроительства и архитектуры.
  • Есть, правда, альтернативный вариант решения проблемы: пишется заявление в БТИ (бюро технической инвентаризации), с тем, чтобы всю работу по оформлению Вашего незавершенного строительства дома выполнили технические работники самого бюро.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект недостроенное здание

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация.

Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором они ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

  • сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
  • оформить разрешение на проведение строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для описанногомстроительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник неоконченного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

  • документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства;
  • документы по проекту;
  • данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
  • бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.
Читайте также: Квартира без обязательного первоначального денежного взноса от застройщика

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Всё про дом и жизнь в нём

После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли. Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости.

Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя.

После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась. Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий.

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Как оформить недострой в собственность. регистрация недостроенного дома.

Такой договор, конечно, будет стоить денег, зато можно сэкономить нервы. Российские власти очень спокойно относятся к регистрации недостроенных домов, «дачная амнистия» продлена до года.


Инфо Упрощён пакет документов для регистрации недостроенных дач: при отсутствии разрешения на строительство коттеджа достаточно иметь кадастровый план. Но это то, что касается непосредственно дачи. Но, если Вы строите жилой загородный дом или коттедж, то пакет документов должен быть полным.
Внимание Проще всего обстоит дело с документами, если Вы покупаете типовой проект коттеджа у надёжной строительной компании, и ей же доверяете строительство коттеджа. Незавершённое строительство дома – это исключение из наших правил, и мы действительно стараемся его исключить.
Мы строим и достраиваем.

Исключения, нюансы

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек.

Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

  • возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • построены без получения всех разрешений;
  • созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в места регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не выполнен, то сделка будет считаться недействительной.
Фото 1

разрешение, документы, регистрация, незавершенное строительство

Возведение индивидуального жилья процесс длительный и сложный, включающий в себя несколько этапов. В ходе подготовки к строительству и по его завершении оформляется большой пакет документов. На этой стадии необходимо получить разрешение и провести согласование бумаг в нескольких инстанциях.

Отсутствие всего пакета или части документов может послужить основанием для признания постройки незаконной и принятия судом решения о сносе в принудительном порядке.

Индивидуальный жилой дом возводится на земельном участке, принадлежащем его владельцу. Право собственности подтверждается соответствующим актом: договором дарения дома, покупки-продажи или обмена, возможно, его наследование по завещанию или по закону.

Владельцу необходимо оформить правоустанавливающие и кадастровые документы на землю в порядке определенном действующим законодательством.

Получение разрешения на строительство дома

Возведение строений в пределах населенного пункта производится в строгом соответствии с генеральным планом развития (см. Дача с нуля).

Выдача разрешения на строительство частного жилья относится к компетенции местного органа власти. Последний, руководствуется при этом действующей нормативно-правовой базой. Важнейшие из них — нормы застройки участков, определяющих размещение объектов.

Процесс оформления права владения на землю предусматривает выполнение обязательных процедур: оформление свидетельства и постановка на кадастровый учет собственности.

В последующем осуществляется регистрация в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Оформление разрешения производится на основании ряда документов, список которых определяется Сводом правил СП 35-101-2001 и СП 30-102-99.

Перечень бумаг включает в себя следующие позиции:

  • Заявление от владельца с соответствующей просьбой о разрешении индивидуального строительства с ходатайством районной администрации.
  • Фотокопия паспорта.
  • Постановление о выделении участка земли под индивидуальную застройку или иной документ, который подтверждает право использования или владения.
  • Свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество.
  • Справку об отсутствии ареста на землю или иные ограничения.
  • Паспорт площадки и выдержка из генерального плана развития территории.
  • Акт установления границ земельного участка с указанием, так называемых красных линий и осей проектируемого жилья.
  • Проектная документация на возведение индивидуального жилого дома с планом участка.
  • Согласование со всеми службами (электрических сетей, газовой, водоснабжения, канализации и телекоммуникаций).

Срок рассмотрения документов и оформления разрешения составляет один месяц.

В случае отказа владельцу участка выдается письмо с указанием причин и оснований данного постановления. Разрешение предоставляется заявителю в трех экземплярах, и оно действительно в течение десяти лет со дня утверждения.

Подготовка проектной документации на строительство дома

Застройка жилой зоны малоэтажного строительства производится в строгом соответствии с утвержденным генеральным планом.

При получении выдержки из указанного документа необходимо проверить возможность отведения данных земель под возведение инфраструктуры: дорог или других объектов, к примеру, школы или детсада. В таком случае от покупки земельного участка следует оказаться, общественные интересы имеют приоритет над частными.

Проектирование осуществляется специализированными архитектурными бюро — членами соответствующей СРО.

Перед заключением договора с организацией на выполнение такого рода работ следует убедиться в наличии у нее допуска.

Проект жилого строения состоит из таких разделов:

  • Пояснительной записки с подробным описанием дома.
  • Комплекта чертежей фасада и других сторон здания, перекрытий и оригинальных деталей, стропильной системы и кровли, фундаментов и перекрытий.
  • Разрезы и сечения опорных элементов и деталей, находящихся под нагрузкой.
  • Поэтажные планы с экспликациями.
  • Чертежи и схемы систем электро- и газоснабжения, а также инженерных сетей.

Архитектурные бюро предлагают готовые типовые и индивидуальные проекты жилых домов. В первом случае документация дорабатывается с учетом особенностей земельного участка: конфигурации, рельефа и геологического строения.

Подготовка типового проекта займет меньше времени, нежели индивидуального и обойдется значительно дешевле.

Проектная документация это часть пакета, который носит название паспорта строительства. В его состав, помимо названных выше, входят следующие бумаги:

  • Разрешение на возведение жилого объекта, оформленное в виде постановления районной или городской администрации.
  • Свидетельство о праве владения землей, отведенной под строительство.
  • Выдержка из Генерального плана в части касающейся данной площадки.
  • Схемы подключения здания к инженерным сетям и технические задания на выполнение указанных действий.
  • Акт установления границ земельного участка с указанием красных линий осей здания.

Последний в приведенном списке документ оформляется специализированной геодезической организацией. Сотрудники ее делают фактическую привязку спроектированного жилого дома на местности, что позволит избежать ошибок с неверным размещением строений на участке.

Если жилище возводится в коттеджном поселке, то проект в обязательном порядке необходимо согласовать с владельцами участков слева и справа.

Регистрация готового дома

По завершении основных работ на объекте и подключения его к электрическим и газовым сетям, а также остальным инженерным системам необходимо ввести его в эксплуатацию. Для этого необходимо межведомственной комиссии получить подтверждение о соответствие строения проекту.

В орган предъявляется паспорт строительства и все акты о выполнении работ от подрядчиков. Комиссия проводить документальную и фактическую проверку уровня готовности здания и выдаст заключение для получения технического паспорта.

Оформление дома после строительства предполагает помимо согласования регистрацию прав собственности.

Практика показывает, что данные процедуры занимают от двух месяцев до полугода.

Заключение комиссии потребуется для регистрации прав собственности на объект недвижимости в едином государственном реестре и получения кадастрового паспорта.

Объект вводится в эксплуатацию распоряжением районной администрации, основанием для которого является заключение межведомственной комиссии о готовности дома к эксплуатации и проживания.

Владельцу вновь построенной недвижимости законодательно установлен двухлетний срок на оформление прав собственности.

В случае невыполнения указанного требования закона или признания дома неготовым, он привлекается к административной ответственности и ему предоставляется годичная отсрочка.

За этот период необходимо выполнить все процедуры и получить свидетельство о праве собственности.

Оформление незавершенного строительства

Возведение жилого дома считается не законченным, в том случае если здание не имеет крыши, не установлены оконные рамы, отсутствует ограждение вокруг участка. Повторное невыполнение требований Закона привоит к конфискации строения с последующей продажей с аукциона.

Решение коллегиального органа может быть обжаловано в суде, подается иск о признании прав собственности.

Другой вариант — регистрация дома как объекта незавершенного строительства, для чего владельцу необходимо обратиться в организацию, осуществляющую ведение и выдающий выписки из ЕГРП.

Для выполнения данной процедуры требуется представить:

  • Заявление собственника о регистрации имущественных прав на объект.
  • Договор покупки продажи земельного участка, обмена или дарения, свидетельство о вступлении в права наследования или иной документ подтверждающий факт владения.
  • Разрешение на возведение жилого объекта, если такое предусмотрено законодательством в данном конкретном случае.
  • Заключение межведомственной комиссии о степени готовности.

Оформление незавершенного строительства дома осуществляется в установленные сроки, период рассмотрения документов не должен превышать десяти дней. При положительном решении вопроса владельцу выдается свидетельство установленного образца с указанием степени готовности помещений. Проживание людей в таком доме и соответственно регистрация не производиться.

Документы оформляются владельцем вновь создаваемого объекта недвижимости или его представителем. Во втором случае выписывается доверенность на ведение дел в государственных учреждениях и других организациях.

Процесс подготовки документов сложный и к нему следует подходить с ответсвенностью, несоблюдение требований закона может привести к утрате прав на возводимый дом.

Фото 2

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • обменять;
  • заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

  • Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
  • Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
  • Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
  • Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.
Читайте также: Ограничение воли завещателя к особым наследникам: комментарии ст 1149 ГК РФ

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.