Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

 

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды, какие формы платежей можно установить в соглашении, каких формулировок следует избегать при заключении договора? Узнать ответы на эти вопросы можно, ознакомившись с предлагаемой статьей. Обеспечительный (гарантийный) платеж по договору аренды. Нормативное регулирование обеспечительного платежа. Основания для требования платежа.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Пример по реализации обеспечительного платежа

По условиям договора аренды арендатором до вступления договора в силу был внесен обеспечительный платеж, который может быть направлен на погашение долга арендатора. При несвоевременном платеже по арендной плате арендодателем направляется уведомление о том, что обеспечительный платеж (или его часть) засчитан в качестве платежа. Порядок и форма уведомления необходимо прописать в договоре.

Читайте также статью:  Гарантийный ремонт НДС.

Другие способы обеспечения обязательств

Обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж — это лишь один из спо­со­бов гаран­ти­ро­ва­ния ответ­ствен­но­сти, кото­рый при­ме­ня­ет­ся, напри­мер, при заклю­че­нии дого­во­ра арен­ды. Поми­мо него, соглас­но ст. 329 ГК РФ, суще­ству­ют такие мето­ды:

  • неустой­ка (штраф);
  • зада­ток;
  • пору­чи­тель­ство;
  • залог;
  • удер­жа­ние иму­ще­ства (вещи);
  • неза­ви­си­мая гаран­тия и дру­гие спо­со­бы.

Практическое применение разных способов

  • Неустой­ка — это начис­ле­ние в виде штра­фа или пени за несвое­вре­мен­ный пла­теж. Может быть исполь­зо­ва­на в кре­ди­то­ва­нии, ком­му­наль­ных пла­те­жах, в дого­во­рах меж­ду постав­щи­ком и поку­па­те­лем и т. д.
  • Зада­ток — частич­ная (или пол­ная) пред­опла­та в счёт сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мо­го объ­ек­та (обыч­но исполь­зу­ет­ся в сдел­ках с недви­жи­мо­стью, а так­же при постав­ках доро­го­сто­я­щей про­дук­ции).
  • Пору­чи­тель­ство — обя­за­тель­ство тре­тьей сто­ро­ны пога­сить задол­жен­ность долж­ни­ка перед кре­ди­то­ром, в слу­чае его непла­тё­же­спо­соб­но­сти.
  • Залог — пере­да­ча заём­щи­ком доро­го­сто­я­ще­го иму­ще­ства (напри­мер, квар­ти­ры, авто­мо­би­ля) кре­ди­то­ру до пол­но­го пога­ше­ния зай­ма. На залог оформ­ля­ет­ся соот­вет­ству­ю­щий доку­мент — заклад­ная. И пору­чи­тель­ство, и залог при­ме­ня­ют­ся обыч­но при выда­че ипо­теч­ных кре­ди­тов.
  • Удер­жа­ние вещи — вре­мен­ное нахож­де­ние вещи у кре­ди­то­ра до пол­но­го рас­че­та долж­ни­ка. Почти то же, что и залог, с той лишь раз­ни­цей, что на удер­жа­ние не нуж­но оформ­ле­ние пись­мен­но­го согла­ше­ния. Спо­соб исполь­зу­ет­ся обыч­но в денеж­ных отно­ше­ни­ях меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми.
  • Неза­ви­си­мая гаран­тия — это гаран­тия, кото­рую даёт банк либо кре­дит­ная орга­ни­за­ция выпла­тить дру­го­му кре­ди­то­ру чьи-то дол­ги, вне зави­си­мо­сти от даль­ней­шей судь­бы сдел­ки, в т. ч. при­зна­ния её недей­стви­тель­ной.

Неза­ви­си­мую гаран­тию может дать толь­ко банк или КО — любое дру­гое юри­ди­че­ское или физи­че­ское лицо, беру­щее на себя обя­за­тель­ство воз­мож­но пога­ше­ния в буду­щем чужо­го дол­га, явля­ет­ся пору­чи­те­лем.

Какие гарантии берут банки

Исхо­дя из ана­ли­за дан­но­го спис­ка, мож­но сде­лать вывод:

Бан­ки исполь­зу­ют наи­боль­шее коли­че­ство спо­со­бов обес­пе­че­ния обя­за­тельств, стре­мясь защи­тить свои рис­ки: неустой­ку, залог, пору­чи­тель­ство, бан­ков­скую гаран­тию.

Рас­смот­рим, как рабо­та­ет обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж в дого­во­ре арен­ды.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

  1. Арендатор обязуется внести до г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
  2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
  3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
  4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков

Размер обеспечительного платежа по договору аренды

Обеспечительный платеж передается в денежной форме, но в отдельных случаях может быть внесен и в не денежной форме, например, ценные бумаги.

Размер такого платежа на нормативном уровне не определяется, но в большинстве случаев арендодатель обеспечительный платеж берет в качестве залога на случай наступления такого события, как не внесение арендного платежа.

Таким образом, размер (сумма) обеспечительного платежа должен быть оговорен в договоре аренды, как и сроки по его внесению.

Основания для требования обеспечительного платежа

Обеспечительным является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора с обеспечением могут быть:

  • возможные долги арендатора
  • имущественные потери арендодателя

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях. Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от № 03-03-06/1/31325, от № 03-03-06/1/8968, от № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Ошибка при восполнении обеспечительного платежа

По договору аренды может быть прописано о восполнении обеспечительного платежа. В ситуации, если арендатор воспользовался правом на зачет обязательства по аренде за счет обеспечительного платежа. Остается вопрос, что в этой ситуации обеспечительный платеж уменьшился и как арендодателю покрыть убытки при ущербе со стороны арендатора. В этом случае с арендатора можно потребовать довнесения суммы обеспечительного платежа на случай повторной ситуации или обеспечения ущерба. Но это должно быть прописано в договоре.

Читайте также статью:  Отрицательный налог на прибыль.

Передача и возврат платежа

Не рекомендуется оставлять без внимания условия о порядке передачи и возврата обеспечения. Сторонам необходимо согласовать:

  1. Порядок приема/передачи денег, вещей или ценных бумаг. В частности, можно предусмотреть, что обеспечение в форме твердой суммы безналичных денежных средств вносится одной стороной на банковский счет второй стороны по представленным реквизитам. Аналогично стоит согласовать порядок возврата платежа.
  2. Правила возврата обеспечения. Возврат обеспечительного платежа, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК, должен осуществляться в двух случаях:
  • если обязательства сторон прекратились;
  • если не наступили обстоятельства, при которых сумма платежа засчитывается в счет исполнения обязательства.

Стороны вправе оговорить и иные условия, при наступлении которых у держателя платежа возникает обязанность частично вернуть его (ч. 3 ст. 381.1 ГК) либо согласовать условие о невозврате незачтенного обеспечения. Такое условие выгодно получателю обеспечительного платежа, если платеж не покрывает задолженность или убытки лица, внесшего его. К примеру, если арендатор обеспечил платежом свою обязанность ежемесячно передавать арендную плату и впоследствии арендодатель расторг арендное соглашение по причине многократного невнесения платы за пользование имуществом, то условие о незачете платежа взамен многократно нарушенной обязанности и его невозврате позволит арендодателю компенсировать затраты, понесенные в ходе поиска нового арендатора и заключения с ним соглашения.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/dokumenty_buhgalterskogo_ucheta/obespechitelnyj_ili_garantijnyj_platezh_po_dogovoru_arendy/
  • http://online-buhuchet.ru/obespechitelnyj-garantijnyj-platezh-po-dogovoru-arendy/
  • https://moezhile.ru/arenda/obespecitelnyj-platez.html
  • https://nsovetnik.ru/dogovor/chto-takoe-obespechitelnyj-platezh-po-dogovoru-arendy/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий